|
Содержание работы или список заданий
|
Необходимо кратко представлять решение каждой задачи и указывать полученный ответ.
Практикум по дисциплине
«Основы оценки стоимости недвижимости»
Выполнил(а): ФИО
Задача 1. Какую сумму необходимо ежегодно вносить в течение 3 лет на депозит для проведения реконструкции склада, стоимость реконструкции которого составляет 4 200 тыс. руб., если годовая ставка по банковскому вкладу равна 8% годовых?
Задача 2. Какую сумму необходимо ежемесячно вносить в течение 5 лет на депозит для проведения реконструкции склада, стоимость которого составляет 2 200 тыс. руб., если банк начисляет процент ежемесячно, а годовая ставка равна 8%.
Задача 3. Объект недвижимости производственного назначения приобретён 2,5 года назад за 15 млн руб. Какова текущая стоимость объекта недвижимости, если темп прироста цен на данном сегменте рынка недвижимости составляет 9% в год?
Задача 4. Объект недвижимости будет приносить владельцу доход в размере 12 млн руб. в конце каждого года в течение 5 лет, после чего ожидается продать объект за 150 млн руб. Определить текущую стоимость объекта, если ставка дисконтирования равна 10%.
Задача 5. За 8 лет стоимость объекта недвижимости возросла с 1,2 млн. руб. до 2,7 млн. руб. Определить ежегодный темп прироста цен на данном сегменте недвижимости.
Задача 6. За 5 лет стоимость объекта недвижимости возросла с 1 200 тыс.руб. до 2 700 тыс.руб. Определить ежемесячный темп прироста цен на данном сегменте недвижимости.
Задача 7. Господин Сидоров планирует приобретение жилого дома через 5 лет. Какая сумма будет накоплена на счёте в банке для приобретения жилого дома, если господин Сидоров открыл счёт в банке на следующих условиях:
1) первоначальный взнос 500 тыс. руб.;
2) ежеквартальный взнос на депозит в течение 5 лет 200 тыс. руб.;
3) процентная ставка 8% годовых (начисление процентов ежеквартальное)?
Задача 8. Составить график погашения кредита в размере 1 млн руб. выданного на 5 лет под 11% годовых с ежегодным начислением процентов. Платеж по кредиту аннуитетный.
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
1. Остаток долга
2. Общий платеж по кредиту
В том числе
2.1. погашение основной суммы долга
2.2. проценты по обслуживанию долга
Задача 9. Оцените стоимость магазина со стабильным чистым операционным доходом 2,5 млн. рублей в год. Однако, в дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет потеря стоимости объекта составит по прогнозам 30% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 7,5%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 1,5%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Ринга.
Задача 10. Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 1 млн. руб. в год. В дальнейшем ожидается увеличение стоимости объекта, прирост цены по истечении 20 лет составит 10%. Безрисковая ставка составляет 8%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 2,5%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Инвуда.
Задача 11. Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 1 млн. руб. в год. В дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет цена объекта составит по прогнозам 30% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 8%, премия за риск вложения в недвижимость – 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 1,5%. Для определения премии за низкую ликвидность оценщик проанализировал срок экспозиции аналогичных объектов на рынке, который составляет 3 месяца. Норму возврата на капитал рассчитать методом Хоскольда.
Задача 12. Определить ЛНЭИ нежилого помещения. Возможные виды использования нежилого помещения: офис, ресторан или кафе, магазин. Все варианты являются законодательно разрешенными, физически осуществимыми и финансово реализуемыми, кроме организации места общественного питания.
Вариант использования офис магазин кафе
1. Площадь помещения, м2 1000
2. Рыночная ставка аренды, руб./м2 в год 24000 25500 23000
3. Потери от недоиспользования, % 10 10 10
4. Операционные расходы, руб./м2 в год 2500 2500 3500
5. Ставка капитализации, % 15 15 15
6. Расходы на ремонт, который необходимо провести до начала использования объекта по данному варианту, руб. 0 200000 0
Задача 13. Оцените стоимость нежилого помещения, по которому спрогнозированы денежные потоки (ЧОД) в тыс. рублей:
1-й год – 500; 2-й год - 1200; 3-й год – 1250; 4-й год – 1300.
В конце прогнозного периода (через 4 года) прогнозируется продажа объекта недвижимости за 4500 тыс. руб. Безрисковая ставка составляет 8%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 1,5%.
Задача 14. Рассчитать стоимость офисного помещения, данные в таблице. Безрисковая ставка составляет 7,5%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 2,5%. Через 3 года стоимость реверсии рассчитать методом капитализации дохода, если прогнозируется, что стоимость перепродажи будет составлять 100% от первоначальной стоимости недвижимости.
Вариант использования Прогнозный период Постпрог-нозный период
1-й год 2-й год 3-й год 4-й год
1. Площадь помещения, м2 500
2. Рыночная ставка аренды, тыс. руб/м2 в год 25 26 26,5 27
3. Потери от недоиспользования, % 50 20 15 15
4. Операционные расходы ( без учета ремонта), руб/м2 в год 2000 2050 2100 2200
5. Расходы на ремонт, руб/м2 5000 0 0 0
Задача 15. Рассчитать стоимость магазина с годовым чистым операционным доходом 500000 руб., если известны данные по продажам аналогичных объектов недвижимости.
Показатель
Объекты -аналоги
№1
№1
№2
№3
№4
Цена продажи, руб.
2 000 000
1 600 000
1 500 000
1 100 000
ЧОД, руб.
400 000
305 000
310 000
215 000
Задача 16. Выявлены идентичные объекты недвижимости, которые отличаются по местоположению. Цена объекта в центре города – 155 000 руб/кв.м., цена объекта в спальном районе – 140 000 руб/кв.м., цена объекта в рядом с промышленной зоной - 120 000 руб/кв.м. Определите коэффициентные корректировки на местоположение для различных оценочных ситуаций и заполните таблицу корректировок.
Таблица корректировок на местоположение
Объект оценки Объект-аналог
В центре В спальном районе В промзоне
В центре
В спальном районе
В промзоне
Задача 17. По данным рынка недвижимости был выявлен среднегодовой прирост цен в размере 6% год в сегменте офисных помещений до 100 метров. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки поправки внесены кроме поправки на время продажи. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (дата проведения оценки – 10 апреля 2013) площадью 85 кв.м..
Характеристики Оцениваемый объект Аналоги
1 2 3
Первоначальная цена, тыс. руб./кв.м
Корректировка
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м
… … … … …
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м - 155 147 140
Время продажи 10 апреля 2013 Апрель 2013 Январь 2013 Октябрь 2012
Корректировка на время продажи -
Скорректированная цена -
Средняя скорректированная цена по аналогам
Стоимость объекта оценки
Задача 18. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки корректировки внесены, кроме поправки на состояние объектов недвижимости. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (состояние удовлетворительное) площадью 200 кв.м.
Выявлены парные продажи: два идентичных объекта недвижимости, цена объекта парной продажи в хорошем состоянии 97 тыс. руб./кв.м, в удовлетворительном составляет 64 тыс. руб./кв.м .
Характеристики Оцениваемый объект Аналоги
1 2 3
Первоначальная цена, тыс. руб./кв.м
Корректировка
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м
… … … … …
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м - 140 110 112
Состояние удовл хор удовл удовл
Корректировка на время продажи -
Скорректированная цена -
Средняя скорректированная цена по аналогам
Стоимость объекта оценки
Задача 19. Определите стоимость объекта недвижимости (земельный участок и здание). Стоимость земельного участка равна 1 500 000 рублей. Суммарный накопленный износ здания составляет 20%. Строительный объем здания – 1700 куб.м.
Стоимость строительства 1 куб. м. на 01.01.05г., руб./куб.м. 70000
Коэффициент перехода из уровня цен 1.01.2005г. на дату проведения оценки 2,67
Прибыль предпринимателя 25%
НДС 18%
Задача 20. Определите стоимость объекта недвижимости (земельный участок и здание). Затраты на воспроизводство здания как нового равны 20500000 рублей. Рыночная стоимость земельного участка определена на уровне 4500000 рублей. Признаки функционального и внешнего устаревания не выявлены. Данные для определения физического износа представлены в таблице.
Конструктивные элементы здания Характеристика материалов здания Выявленные дефекты конструктивного элемента
Оценка физиче-ского износа, % Удельный вес элемента, %
Фундамент Железобетонный Признаки неравномерной осадки, незначительные трещины 30 5
Стены и перегородки Железобетонные панели признаков продолжающейся неравномерной осадки не наблюдается; качество материалов вполне удовлетворительное, местами незначительная сырость стен. 20 14
Перекрытие Железобетонные плиты Трещины в стыках, мелкие трещины 20 25
Крыша / Кровля Рулонная по бетонному основанию Общий износ, мелкие повреждения, материал вполне удовлетворительный 40 6
Полы Плиточные Стирание поверхности в ходовых местах 20 8
Проемы Оконные: двойные створные, двери: филенчатые Оконные – гнили нет, рамы исправны, окраска в порядке;
Двери – полотна вполне исправны 10 10
Отделка улучшенная штукатурка с высококачественной окраской Частичное осыпание штукатурки 20 9
Санитарно-технические и электротехнические устройства Центральное отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электроосвещение Общий износ, нагревательные и другие приборы всей системы в исправности и на месте; изолировка местами повреждена; водопровод – в трубопроводе имеются следы мелкого ремонта; функционирование правильное, утечки воды не наблюдается; 30 20
Прочие работы Отмостки Трещины 40 3
|