|
Содержание работы или список заданий
|
1. Элементы финансовой математики, применяемые в оценке стоимости денег (недвижимости) во времени. Функции сложного процента
1.1. Накопленная сумма денежной единицы (будущая стоимость единицы)
Задача 1. Определить, какая сумма будет накоплена на счете к концу 8,5 лет, если сегодня внести на счет, приносящий 13% годовых, 2300 руб. Начисление процентов осуществляется: в конце каждого квартала.
1.2. Текущая стоимость единицы (реверсии)
Задача 2. Определить текущую стоимость 5250 руб., которые будут получены через 6 лет при 12% ставке дисконта. Начисление процентов осуществляется: в конце каждого полугодия.
1.3. Накопление денежной единицы за период
Задача 3. Определить сумму, которая будет накоплена на счете, приносящем 12% годовых к концу 16–го месяца, если ежемесячно откладывать на счет 2000 руб. Платежи осуществляются: а) в конце каждого месяца; б) в начале каждого месяца.
2.4. Фонд возмещения
Задача 4. Определить, какими должны быть платежи, чтобы к концу 16–го года иметь на счете, приносящем 11% годовых, 20000 руб. Платежи осуществляются: а) в конце каждого года; б) в конце каждого месяца.
2.5. Взнос на амортизацию единицы
Задача 5. Кредит в размере 130000 руб. выдан на 6 года под 15% годовых. Определить размер аннуитетных платежей. Выплаты по кредиту осуществляются в конце каждого месяца.
1.6. Текущая стоимость аннуитета (платежа)
Задача 6. Договор аренды квартиры составлен на 6 месяцев. Определить текущую стоимость арендных платежей при 10% ставке дисконтирования. Арендная плата вносится: а) в размере 4000 руб. в конце каждого квартала; б) в размере 4000 руб. в начале каждого квартала.
2. Оценка стоимости объектов недвижимости в рамках подходов
2.1. Доходный подход к оценке недвижимости
Задача 7. Свободный земельный участок под магазином оценен в 526000 руб. Ставка дохода для аналогичных объектов торговли определена в 16%. Размер ежегодного чистого операционного дохода при ведении торгового бизнеса в данном здании составляет 880000 руб. Продолжительность экономической жизни здания 50 лет. Определить стоимость здания магазина.
2.1.2. Дисконтирование будущих доходов (денежных потоков)
Задача 8. В соответствии с инвестиционным проектом, вкладывая 1,1 млн. руб. в покупку оборудования сейчас, владелец кафе в течение последующих 5 лет получает годовой доход, приведенный в таблице 1.
Установить:
1. Какова величина текущей стоимости доходов?
2. Будет ли проект окупаемым в течение 5 лет, если ставка дохода составит 23% годовых?
Таблица 1 – Годовой доход объекта недвижимости, тыс. руб.
Годы 1 2 3 4 5
Доход 210 295 460 680 870
2.2. Сравнительный подход к оценке недвижимости
2.2.1. Метод сравнения продаж
Задача 9. Требуется определить рыночную стоимость жилого дома общей площадью 400 м2. Жилой дом (оцениваемый объект) оборудован центральным водоснабжением. Имеется информация по сделкам купли–продажи четырех аналогичных объектов в рассматриваемом загородном районе. Площадь земельных участков объекта оценки и аналогов одинаковая – 12 соток. Характеристики оцениваемого объекта и объектов сравнения (аналогов) приведены в таблице 2.
Таблица 2 – Информация для проведения оценки
Характеристика
объекта Оцениваемый
объект Объекты сравнения (аналоги)
I II III IV
Цена продажи, тыс. руб. ? 4200 4400 4500 5100
Площадь, м2 400 400 400 500 500
Беседка нет нет есть нет нет
Пруд нет есть есть нет есть
2.3. Затратный подход к оценке недвижимости
Задача 10. Определить рыночную стоимость офисного объекта недвижимости. Площадь земельного участка 4000 м2. Кадастровая стоимость земли данного вида функционального использования 159 руб./м2. Полезная площадь здания 2574 м2. Стоимость строительства здания по смете 34,196 млн. руб. Косвенные издержки составляют 20% от стоимости строительства. В оцениваемом здании необходимо провести некоторые восстановительные работы (табл. 4). Ежегодная потеря арендной платы помещений из–за снижения спроса составляет 92 руб./м2. Валовой рентный мультипликатор потерь в аренде для аналогичных объектов равен 3,5.
Таблица 4 – Восстановительные работы, требующиеся в оцениваемом здании
Вид работ (затрат) Стоимость, тыс. руб.
Замена кровли 150
Отделка интерьеров 430
Демонтаж и модернизация отопительной системы 195
3. Ипотечно–инвестиционный анализ
3.1. Оценка эффективности привлечения заемных средств
Задача 11. Ипотечный банк выдает кредит при условии, что DCR ≥ 2,5. Оценить возможность получения кредита для покупки недвижимости, приносящей ежегодно 650 тыс. руб. чистого операционного дохода. Инвестор рассчитывает получить кредит в сумме 2190 тыс. руб. на 29 лет под 11% с ежемесячным погашением.
3.2. Оценка кредитуемой недвижимости
Задача 12. Определить рыночную стоимость недвижимости, чистой операционный доход которой составит следующие величины: в 1–й год – 160 тыс. руб., во 2–й – 300 тыс. руб., в 3–й – 500 тыс. руб., в 4–й – 800 тыс. руб., в 5–й – 1000 тыс. руб.
Цена продажи объекта в конце 5–ого года ожидается в размере 2200 тыс. руб. Ставка дохода на собственный капитал инвестора – 15%. Инвестор получает в банке кредит в сумме 810 тыс. руб. на 23 года под 11%. Долг погашается ежегодно равными частями с начислением процентов на остаток долга.
3.3. Расчет стоимости кредита
Задача 13. Кредит в размере 150 тыс. руб. выдан на 30 мес. под 18% годовых. Срок действия договора с 20.05.2012 г. по 20.11.2014 г. Определить стоимость кредита при возврате аннуитетными платежами.
3.3.2. Расчет ипотечного кредита с фиксированным платежом основной суммы долга
Задача 14. Определить стоимость кредита при возврате дифференцированными платежами. Используются условия предыдущей задачи 13.
4. Оценка стоимости инвестиций в недвижимость
Задача 15. Инвестиционный проект строительства гостиницы требует вложения 20960 тыс. руб., прогнозируемый поток доходов составит величины, представленные в таблице 9. Ставка дисконта – 13%.
Задача 16. Рассчитать показатель чистой текущей стоимости доходов по анализируемому проекту строительства гостиницы (на условиях предыдущей задачи 15).
Задача 17. Определить ставки доходности двух проектов инвестирования недвижимости, если известны следующие данные: по проекту №1 (условия предыдущей задачи 16, кроме ставки дисконтирования), проект №2 требует инвестирования 22050 тыс. руб. и обеспечивает поток доходов в течение 5 лет в следующем размере: 3850, 6710, 11860, 13250 и 17750 тыс. руб. Ставка дисконтирования, используемая для принятия решения, – 12%.
Задача 18. Рассчитать внутреннюю ставку доходности по проекту строительства гостиницы (на условиях задачи 15).
Задача 19. Рассчитать модифицированную ставку доходности проекта строительства гостиницы (на условиях задачи 15). Затраты по бизнес–плану в размере 20960 тыс. руб. распределены на два года – 12350 в первый и 8610 тыс. руб. во второй год.
|